L’année écoulée est devenue un point de repère pour l’immobilier à Dubaï. Pourquoi Il était riche en événements importants et importants qui, selon les experts, apporteront longtemps un intérêt stable et vivant aux investisseurs de l'immobilier à Dubaï. Après la crise financière mondiale et la chute provoquée par celle-ci, puis la stagnation des prix, c'était en 2012 que le marché de Dubaï avait connu une reprise remarquable. On se souviendra de lui pour la hausse des prix de l'immobilier et de la location, le lancement de nouveaux projets à grande échelle, l'afflux rapide de capitaux et l'intérêt actif des investisseurs. Tout cela impliquait à son tour des mesures réglementaires sans précédent de la part des autorités émiriennes pour rendre le marché plus transparent et assurer la sécurité de ses participants. Nous allons essayer de mettre en évidence cinq événements clés du cycle d’événements de 2012 qui ont déterminé la place de Dubaï comme l’un des plus attractifs, selon les experts, des marchés pour les investisseurs de la nouvelle année.
PREMIER. REVIVAL SUR LE MARCHÉ. CROISSANCE DES PRIX IMMOBILIERS. VILLAS PRIX PLUS RAPIDE QUE APPARTEMENTS
Les experts ont unanimement souligné la croissance rapide du marché immobilier de Dubaï en 2012. Selon les principales sociétés de conseil, les prix des villas à Dubaï ont augmenté de 20% en moyenne en 2012 et de 510% pour les appartements. Au prestigieux Downtown Dubai, les prix du dernier trimestre de 2012 ont augmenté de 10%. Et ce n’est pas un hasard si l’augmentation des prix dans les quartiers les plus populaires et les mieux situés de Dubaï a été en moyenne plus élevée que dans les projets de classe inférieure. Bien qu’il y ait des exceptions entre eux: par exemple, dans la région de Silicon Oasis, les prix ont partiellement augmenté de 40% et, selon les experts, continueront de croître en raison de la forte demande des acheteurs aux revenus moyens. Parmi les investisseurs fortunés, les villas les plus populaires dans les quartiers "classiques" de Dubaï - The Palm Jumeirah, Meadows et Emirates Hills. La hausse des prix pour eux l'an prochain devrait être à un niveau élevé.
L'intérêt accru des investisseurs pour les villas par rapport aux appartements est devenu l'une des principales caractéristiques distinctives de l'année écoulée. C’est dans le segment des villas que les prix ont déjà récupéré toutes les pertes des années qui ont suivi la crise et ont dépassé le niveau de réussite de 2007-2008. La popularité des villas en fait des biens très liquides, ce qui contribue également à l’intérêt des investisseurs et à la hausse de leurs prix.
En ce qui concerne la location de biens immobiliers résidentiels, il est très probable que les prix grimperont en 2013 dans les quartiers de Dubaï, tels que le centre-ville de Dubaï, la marina de Dubaï et le Palm Jumeirah. Selon les prévisions de la société de conseil Jones Lang LaSalle, dans les zones moins fréquentées de Dubaï, les tarifs de location ne seront pas augmentés. Néanmoins, à moyen terme, l'augmentation du coût du logement sera favorisée par la croissance rapide de la population de Dubaï et par l'offre limitée de logements. La reprise du flux de riches expatriés, soutenue par une activité commerciale élevée, crée une demande constante de logements locatifs dans les segments les plus élevés du marché, alors que son offre est physiquement incapable de croître au même rythme.
Dans les deux prochaines années, le marché de l'immobilier résidentiel de Dubaï se reconstituera avec 45 000 nouveaux appartements et villas, mais la plupart d'entre eux seront situés dans de nouvelles zones moins développées telles que Jumeirah Village, Dubai Sports City et Dubai Silicon Oasis. En dépit du fait que dans les quartiers populaires, tels que Dubai Marina, il n’ya presque pas d’espace libre pour le développement.
SECOND. CROISSANCE DE LA CONFIANCE DES INVESTISSEURS, INFLUENCE DU CAPITAL
Comme indiqué ci-dessus, les experts prévoient que le marché immobilier de Dubaï deviendra l'un des plus dynamiques au monde en 2013. Ceci est facilité par la croissance rapide de l'activité économique et économique de l'émirat. Ainsi, le taux de croissance du PIB de Dubaï en 2012 a été révisé à la hausse pour atteindre 5% par an. Dans le même temps, les indicateurs économiques de Dubaï indiquent l'absence d'augmentation significative de la dette et de diminution du risque de défaillance. Selon le centre de recherche Dubai Statistics Centre, le nombre de personnes venant à Dubaï en 2013 augmentera de 10%. Le rapport Bank of America / Merrill Lynch prévoit une augmentation du nombre de touristes d'ici à 2020, qui passerait à 15 millions par an, contre 8 millions en 2011.
Les turbulences survenues dans plusieurs pays du Moyen-Orient en 2012 ont confirmé le statut de Dubaï comme "refuge" pour les investisseurs de toute la région. En plus des capitaux du golfe Persique et d’autres États arabes, Dubaï a toujours attiré de riches investisseurs d’Inde, du Pakistan et d’autres pays asiatiques en croissance. La croissance de la confiance des investisseurs était peut-être le principal résultat de 2012.
Selon une étude de Friends Provident International, 60% des riches expatriés vivant aux EAU sont confiants dans la croissance continue du marché immobilier. La plupart d'entre eux (49%) croient en une croissance "forte" au cours des cinq prochaines années, et 11% s'attendent à une croissance "très forte" au cours de cette période. Seulement 10% des personnes interrogées estiment que le marché immobilier des EAU rencontrera à l’avenir certaines difficultés.
TROISIEME. RETOUR DE MEGA PROJETS
Au cours du dernier trimestre de 2012, Dubaï a annoncé le lancement d'un certain nombre de projets majeurs, rappelant l'époque de l'essor du marché immobilier observé avant la crise. Tout a commencé avec Cityscape Global 2012, au cours duquel Link Global Group a annoncé son intention de créer Taj Arabia, une copie agrandie du célèbre temple indien Taj Mahal, d'une valeur de 1 milliard de dollars US. villas, 13 immeubles de grande hauteur, un centre commercial, des hôtels et des écoles internationales.
Peu après, le gouvernement de Dubaï a pris le relais de promoteurs privés. Initialement, un projet visant à agrandir la baie artificielle Business Bay, qui sera directement reliée au golfe Persique via l’autoroute Sheikh Zayed et les environs du parc Safa, a été annoncé. Cependant, la nouvelle de la création du complexe Muhamed bin Rashid City à grande échelle, avec le plus grand centre commercial du monde (plus que l'actuel Dubai Mall), un parc d'un tiers de plus que HydePark à Londres, et plus de 100 hôtels, est devenue une véritable bombe d'information. Après cela, le projet de plusieurs milliards de dollars visant à créer cinq parcs d’attractions thématiques à Jebel Ali, consacrés chacun à un sujet distinct - films, animaux, personnages amusants ou la "fabrique de rêves" indienne - Bollywood - n’était plus surprenant.
Dans ce contexte, d’autres projets de grande envergure ont presque été perdus. Par exemple, une tentative de répéter le succès de Dubai Marina et Jumerah Beach Residence dans une autre partie de Dubaï - Deira. Selon le plan des autorités de Dubaï, le projet d'aménagement du front de mer de Deira dans le golfe Persique deviendra l'une des principales attractions de l'émirat. Sur la bande de quatre kilomètres de la côte entre Dubai Creek et Hamriya, six hôtels, des bâtiments résidentiels et commerciaux, une promenade et une baie artificielle avec un port de plaisance seront construits. Le projet Maritime City a reçu un nouvel élan, avec l'annonce du projet de 230 mètres The Landmark Tower avec un hôtel cinq étoiles.
QUATRIÈME. NOUVELLES MESURES RÉGLEMENTAIRES
Parallèlement à la reprise à Dubaï, il y avait la crainte que les spéculateurs réchauffent à nouveau le marché et conduisent à un effondrement douloureux, à la veille de la crise économique mondiale. Les taux de croissance à deux chiffres des prix de l'immobilier se sont soldés chaque mois par un effondrement et une stagnation prolongée. Le gouvernement de Dubaï fait donc tout ce qu'il peut pour rendre le marché non seulement rentable, mais également stable et prévisible pour les investisseurs.
Les développeurs eux-mêmes s'intéressent également à cela. Par exemple, les plus grands promoteurs Emaar et Nakheel ont simultanément imposé des restrictions à la revente de biens immobiliers en construction, exigeant pour ce paiement au moins 35% du coût du logement dans leurs projets. On pense qu’il s’agissait d’une revente spéculative de logements au stade de la construction, car elle pourrait changer de propriétaire quelques jours après le début des ventes, et est devenue l’une des raisons de la «bulle» des prix sur le marché avant la crise.
En juin 2012, les autorités de Dubaï ont promulgué un projet de loi sur la protection des investisseurs, qui leur garantit une indemnisation pécuniaire intégrale en cas de manquement de la société de développement à ses obligations, par exemple, en cas de non livraison du bien dans les délais prescrits ou de modification anarchique de ses caractéristiques. En outre, en vertu des nouvelles règles du Département des terres de Dubaï, les promoteurs paient une pénalité pour le retard dans la délivrance d’un certificat de propriété. Ainsi, les entreprises de construction devront payer une amende de 10 000 dirhams (2,7 000 USD) si elles ne délivrent pas de document confirmant la propriété de l'acquéreur de la propriété lorsque le degré de préparation du projet atteint 80%. Dubaï se prépare également à créer un tribunal spécial d’arbitrage qui permettra de résoudre les conflits immobiliers plus rapidement et à moindre coût par rapport aux tribunaux ordinaires.
CINQUIÈME. INTRODUCTION DES LIMITES HYPOTHÉCAIRES
Cependant, à la fin de 2012, les autorités émiriennes avaient annoncé une autre décision qui éclipsait facilement toutes les précédentes en ce qui concerne leur impact potentiel sur le développement du marché immobilier dans les années à venir. À la veille du Nouvel An, divers médias émirats ont rapporté, citant des sources bancaires, que la Banque centrale des Émirats arabes unis avait envoyé une circulaire à toutes les banques commerciales interdisant plus de 50% du coût du logement des expatriés aux hypothèques. Pour les citoyens émiriens, une restriction similaire a été fixée à 70%, et pour le deuxième achat d’immobilier et les suivants - 60% (pour les expatriés - 40% seulement). Il convient de noter qu’au début des Émirats arabes unis, la part du coût du logement que le prêteur pouvait recevoir de la banque à titre d’hypothèque. En pratique, il a atteint 7580% après que les banques ont commencé à assouplir leur politique de crédit en raison de la reprise du marché.
Bientôt, la Banque centrale a démenti des informations sur la distribution d'une telle circulaire, tout en précisant que des règles détaillées sur les prêts hypothécaires étaient en cours d'élaboration et qu'elles pourraient être appliquées en 2013 après consultation des banques commerciales. Avant sa réfutation, cette nouvelle avait réussi à provoquer une tempête de réactions contradictoires sur le marché immobilier émirien. Alors que les acheteurs et les banques étaient scandalisés par l’imposition soudaine de restrictions, les principaux promoteurs les ont soutenus, affirmant que cela renforcerait le marché immobilier et encouragerait la venue d’acheteurs sérieux. Les analystes sont également divisés en deux groupes: ceux qui estiment que le "plafond" des prêts hypothécaires limite inutilement le potentiel de croissance du marché immobilier des EAU et ceux qui souhaitent une plus grande prévisibilité et stabilité du marché. Quoi qu’il en soit, on peut en conclure que les autorités émiriennes ont fermement choisi de limiter la spéculation sur le marché et de lutter contre les prêts hypothécaires en retard des banques commerciales, même si, pour cela, vous devez accepter un ralentissement de la croissance du marché à court terme.
COMMENTAIRE DE ARTHUR KOBOZEV, DIRECTEUR GÉNÉRAL DE IMEX IMMOBILIER:
"La transition du marché immobilier de Dubaï et de tous ses acteurs vers la phase de reprise après la crise s'est opérée progressivement et reste donc invisible pour de nombreux observateurs extérieurs. Hier, ils ont débattu pour savoir si la reprise en cours pouvait être considérée comme sérieuse et aujourd'hui, ils sont déjà en concurrence avec des prévisions favorables pour l'avenir. il est très bon que le gouvernement de Dubaï ait clairement et clairement indiqué à tout le monde qu'il ne permettrait pas l'anarchie qui régnait sur le marché à la veille de la crise, alors que la même propriété pouvait littéralement changer de propriétaire Chaque semaine, chaque fois que le prix augmente, il est peu probable que les mesures prises par les autorités de régulation puissent effrayer les vrais investisseurs - les attentes du marché immobilier de l'émirat en 2013 sont trop élevées.
À mon avis, la reprise économique de Dubaï et la croissance de l'activité commerciale laissent présager que cette année ne sera pas moins favorable et riche en événements positifs que par le passé. "
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