La société IMEX présente sur le marché russe des projets immobiliers résidentiels et commerciaux émanant des plus grands promoteurs émiriens: Damac, Groupe 32, Saba, Tameer, IFA, propriétés KM, Al Seef, Investissement Diamant, Deyaar, Vakson, Credo, Groupe Fortune, Trident. IMEX est le seul agent officiel d'EMARAR Properties en Russie.
Les Émirats arabes unis sont aujourd'hui tout simplement inondés d'agences immobilières et de courtiers indépendants, en dépit du resserrement du contrôle des autorités sur le règlement des ventes et le processus d'enregistrement. Aujourd'hui, seuls les paresseux ne s'engagent pas dans l'immobilier aux Emirats Arabes Unis. Tout le monde est prêt à offrir ses services dans ses recherches, ses ventes ou ses achats. Cependant, pourquoi avons-nous besoin d’un intermédiaire si les portes des développeurs sont toujours ouvertes pour les visiteurs et que vous pouvez les contacter directement? Avec cette question et d’autres qui intéressent nos lecteurs, nous avons rencontré l’associé directeur de IMEX Real Estate, Oleg Lavrik.
- Oleg, pourquoi, selon vous, les gens se tournent-ils vers des intermédiaires désireux d'acheter ou de vendre des biens immobiliers, car les informations sur les promoteurs et leurs propriétés sont disponibles gratuitement, par exemple sur Internet, et que les sociétés immobilières ne cachent pas?
En effet, personne ne cache les noms des développeurs. Proposer des projets sur le site de la société www. imexre.com, nous essayons toujours d'indiquer qui est exactement le développeur de tel ou tel objet. Cela n'a aucun sens de cacher quelque chose, car le client reçoit toujours le contrat de vente du développeur général. Nous ne refusons jamais à nos clients de demander à connaître l’immobilier d’une entreprise dans leur bureau. Personne ne dérange quiconque veut, par exemple, se rendre au bureau de NAKHEEL ou à EMAAR pour en savoir plus sur les installations en construction, pour examiner leur configuration en détail ... Parfois, cependant, cela tombe dans le ridicule - certains agents peu fiables peuvent présenter le bureau du développeur comme le bureau de leur propre entreprise.
Ainsi, un acheteur de Russie, qui est arrivé dans le pays et qui, en général, n’était pas spécialement dédié aux ventes locales, s’est vu présenter le bureau du méga-projet DUBAILAND, dans l’espoir de l’impressionner par sa portée ou par le regard d’un tigre vivant derrière une vitrine. Ce sur quoi l’agent, qui représente une société assez respectable, compte, donnant les siens du développeur Dubai Holding pour le sien, n’est pas clair. L'acheteur était impressionné non pas tant par le truc que par la myopie du prétendu vendeur. "L'ennemi ne doit pas être sous-estimé", a déclaré Mao Zedong. J'ajouterais: vous ne pouvez pas penser que le client est un ennemi plus bête que vous. L'acheteur est un partenaire pour une coopération mutuellement bénéfique à long terme.
La question n’est pas une présentation belle et à grande échelle du projet, mais la faisabilité d’investir dans un bâtiment, un terrain ou une maison spécifique. Il existe de nombreux exemples dans lesquels un développeur local mène une vaste campagne de publicité, organise une présentation intelligente d'un projet, attire les investisseurs étrangers qui, deux ans plus tard, découvrent soudain que le projet est illiquide!
- Vous voulez dire que contacter directement le développeur n'est pas toujours bénéfique, car vous pouvez obtenir un projet illiquide?
Je veux dire autre chose. Il est utile de contacter directement le développeur si vous: premièrement, savez exactement quel objet et dans quel projet en particulier vous êtes intéressé; deuxièmement, si ce dont vous avez besoin est disponible à la valeur marchande d'aujourd'hui; troisièmement, si vous résidez de manière permanente dans les Emirats, restez constamment vigilants et recevez des offres ponctuelles du développeur. De plus, il est déconseillé de contacter directement, car le courtier évalue indépendamment les meilleures offres de plusieurs développeurs, et les offres que le développeur offre dans son bureau ne seront limitées que par ses projets.
- Puis-je avoir un peu plus de détails?
Si très détaillé, le magazine ne suffit pas. Je vais essayer d'expliquer brièvement. En fait, même lorsque vous parcourez vos magazines avec des offres immobilières, il est assez difficile pour une nouvelle personne, ou du moins qui ne vit pas dans ce pays, de savoir qui est le développeur d’un projet, qui en est le développeur et qui est le courtier. . Ajoutez à cela aussi la publicité sur Internet, la presse écrite, les offres de nombreuses agences ... Avant de vous séparer de l'argent, il est important que l'investisseur sache à quoi sert l'achat d'un bien immobilier pour son propre logement, son revenu ou sa revente ultérieure. L'emplacement de la propriété, le calendrier des paiements et le "nom" du constructeur en dépendent également largement. Il est parfois difficile pour un investisseur de faire un choix. C’est là que le courtier en qui vous avez confiance devrait vous aider.
Je veux m'attarder sur un autre point important. Beaucoup croient à tort que si vous contactez directement le développeur, c'est toujours moins cher. En fait, il s'avère souvent que c'est exactement le contraire. Prenons, par exemple, l'une de nos offres: aujourd'hui, le sol de l'immobilier commercial situé dans le bureau des ventes officiel du projet Dubai Pearl coûte 3 500 drx par pied carré. Bien qu’à l’heure actuelle, il n’existe pas d’étages entiers, seuls certains bureaux sont réalisés. Et nous, chez IMEX, avons pour la vente de deux étages à 2156 drx par m². (US $ 6317 par mètre carré).
- Est-ce possible?
Je vais expliquer. Lorsque le prix était bien inférieur au prix actuel, un client a acheté cet étage. Maintenant, il a décidé de le revendre, avec sa petite allocation. Le seul inconvénient possible lors d'une transaction avec cet immeuble commercial est que si, dans le premier cas, l'acheteur effectue le premier paiement à hauteur de 10% du coût total, il devra alors payer 20%, plus 4%, pour le renouvellement des droits de propriété. Mais, au final, le prix reste inférieur à celui du développeur.
Il ne faut pas négliger le fait qu'en tant que courtier officiellement enregistré sur le marché local, chacun des agents de la société reçoit environ deux cent ou trois cents lettres par jour avec des offres immobilières, des annonces de ventes préliminaires, etc. des entreprises de construction et autres agences immobilières. En raison des nombreuses connexions, nous recevons souvent des informations sur un objet bien avant sa présentation officielle. Beaucoup de choses doivent être "filtrées" - c'est notre travail. Parfois, une offre de prévente (nous parlerons de cela et d’autres termes un peu plus tard) peut être si intéressante que nous investissons un chèque de notre société dans la qualité d’un acompte afin qu’un client russe qui nous fait confiance puisse l’acheter ultérieurement. objet au prix initial le plus bas.
- Est-ce que tout ce qui précède s'applique uniquement à l'immobilier à Dubaï ou votre société couvre-t-elle d'autres émirats?
Nous sommes également intéressés par les projets d’investissement intéressants proposés dans différentes régions des Émirats arabes unis. J'ai déjà dit que les investisseurs potentiels devraient désormais accorder une attention particulière à la capitale des Émirats arabes unis - la ville d'Abou Dhabi. Notre société travaille déjà avec des projets Abu Dhab, et les perspectives sont plutôt tentantes.
- Selon les estimations des principales institutions financières mondiales, l'émirat d'Abou Dhabi est considéré comme l'un des meilleurs marchés immobiliers mondiaux pour les investisseurs. Question: pourquoi
Pour commencer, Abou Dhabi est la capitale fédérale des EAU. En outre, cet émirat occupe la plus grande partie des Émirats arabes unis - 89% du pays. Ces faits, associés à la croissance de l’économie du Moyen-Orient et à l’importance croissante de cette région au niveau mondial, contribuent au fait que la demande immobilière dans les secteurs résidentiel et commercial de la capitale augmente rapidement.
Les secteurs de l'immobilier et de la construction aux EAU sont les deux principaux déterminants de l'économie, qui devraient augmenter le taux de croissance annuel global d'ici 2010 de 24,4% et 29,6%, respectivement. En outre, leur contribution au PIB du pays d’ici à 2010 devrait s’élever à 23%, contre 16% en 2006. La contribution du secteur de la construction au PIB d'Abou Dhabi en 2007 s'est élevée à plus de 40 milliards de dirhams, et on prévoit qu'à l'avenir plus d'un billion de dirhams y seront générés.
En outre, la stratégie de développement choisie par le gouvernement d'Abou Dhabi crée des incitations supplémentaires pour la croissance continue de l'émirat. L’objectif de la diversification de son assise économique et de l’abandon de la dépendance vis-à-vis du secteur de l’énergie résultait de l’augmentation des flux de touristes, de l’émergence de nouvelles industries, de services publics et d’autres aspects positifs créés dans l’émirat. En septembre 2007, le gouvernement a publié les plans de développement proposés à Abou Dhabi jusqu'en 2030. Le Plan Abu Dhabi 2030: la fondation de la ville est un guide complet sur la transformation de la capitale de l'émirat au cours des 22 prochaines années. Il énonce des recommandations claires sur l’utilisation des textes normatifs et législatifs et de la structure organisationnelle les plus efficaces, ce qui facilitera la gestion du développement urbain à l’avenir et déterminera la stratégie du gouvernement pour la poursuite du développement durable et de la croissance.
Nombre de ces projets se concrétisent au fur et à mesure que les résultats de la construction de grandes installations à Abou Dhabi prennent des formes de plus en plus claires, de grands contrats de construction sont conclus et des projets à grande échelle sont annoncés. Parmi eux, l'émergence au Moyen-Orient de branches du Fonds américain pour le soutien à l'art contemporain. Solomon Guggenheim; une branche du musée français le plus riche - le Louvre, qui n'a pas son pareil dans la variété et l'exhaustivité des collections; parcs à thème de la société hollywoodienne Warner Brothers, de courses de formule 1, de la New York Film Academy (New York Film Academy) et de la clinique de Cleveland (Cleveland).
Des mouvements sont également perceptibles sur le marché locatif d’Abou Dhabi: les prix des zones commerciales et résidentielles ont augmenté de 50%, du fait que la demande dépasse largement l’offre. Ce fait a contribué à une augmentation du plan de vente pour la construction en cours, dans laquelle les premiers investisseurs ont été récompensés en 2007 par une augmentation du coût du capital de 35 à 60%.
- Merci pour la conversation et la clarification. Nous vous souhaitons du succès.
Pourquoi est-il judicieux pour un client de contacter un courtier?
- Le suivi constant de l'immobilier vous permet de choisir la meilleure option pour l'acheteur et l'investisseur.
- L'analyse constante du marché et l'expérience des développeurs permettent de réduire les risques associés à la période de construction et aux modifications de diverses conditions, ce qui affecte en définitive le succès de l'investissement.
- Le courtier résout de nombreuses questions relatives à la mise en œuvre pratique des transactions, telles que les formalités légales pour organiser des programmes d'investissement optimaux avec l'ouverture de sociétés offshore et des comptes bancaires et, le cas échéant, une assistance pour effectuer des paiements. IMEX résout facilement ces problèmes, entre autres, avec ses propres bureaux de représentation à Moscou et à Dubaï.
- Le client ne supporte pas de coûts supplémentaires. Sur la base de la pratique IMEX, le client conclut tous les contrats directement et voit tous les chiffres réels - ce qui constitue le prix de vente. Lors des ventes initiales, IMEX perçoit un pourcentage de commission du constructeur, c'est-à-dire que le prix pour le client ne change pas s'il achète directement ou avec le soutien d'IMEX. Parfois, connaissant la situation du marché et du développeur, les spécialistes IMEX parviennent à obtenir pour leurs clients des prix bien supérieurs à ceux proposés par le développeur dans la liste de prix.
- En collaborant avec le personnel des développeurs, IMEX tente de sélectionner pour ses clients des offres qui viennent d’apparaître sur le marché, à l’étape dite du pré-lancement. Cela vous permet d’entrer dans le projet d’investissement à des prix plus favorables et d’avoir une meilleure liquidité.
